[머니투데이 김진형 금융부장] 몇년전 이 칼럼을 통해 금융위원회 금융정책국장과 국토교통부 주택정책국장을 맞바꿔 보는게 어떠냐는 제안을 한 적이 있다. 두 부처의 핵심 부서장을 타부처에 내주는 것이라 공무원 사회의 습성상 실현가능성은 거의 제로에 가깝다. 술자리에서나 농담조로 할만한 얘기를 굳이 활자로 남겼던건 부동산 정책의 핵심인 두 부처의 '엇갈림'이 답답해서였다. 그때가 집값 폭등에 셀 수 없이 많은 부동산 대책이 쏟아졌던 문재인 정부 말기(2021년 11월)였다. 집값 급등세는 어느 정도 진정됐지만 그동안 급증한 가계부채와의 전쟁은 그때부터 시작이었다.

과잉 가계부채는 한국 경제의 가장 큰 리스크이자 걸림돌 중 하나다. 가계부채의 대부분은 부동산에 들어간 돈이다. 한국은행은 최근 부동산신용(가계와 기업의 부동산대출) 규모가 2000조원에 달한다는 분석을 내놓으며 2014년부터 '매년 100조원씩 증가해 10년만에 두배가 됐다'며 속도와 규모의 심각성을 경고했다.

가계부채의 핵심이 부동산에 있는데 가계부채 관리를 책임진 금융당국은 부동산 정책에 관여하는 것을 꺼린다. 관여하더라도 발 한쪽만 살짝 담그는 수준으로 거리를 두려 한다. 그러다 가계부채가 순간적으로 급증하면 갑자기 대출을 틀어막아 '실수요자 잡는다'는 '독박' 비난을 받는다. 집값 안정이 목표인 국토교통부는 당장 대출시장의 혼란이나, 가계부채 관리 정책의 일관성이 우선순위에 있을리 없다. 오히려 금융은 '돈이 너무 많이 풀려서' 또는 '대출 규제가 과도해서' 집값을 안정시키는데 한계가 있다고 변명할 적당한 방패였다. 가계부채와 집값이 서로 상호작용하는 변수임에도 두 부처는 그렇게 불협화음을 내 왔다.

4년전 칼럼이 떠오른건 김병환 금융위원장이 얼마전 '지분형 모기지'를 꺼냈을 때다. 지분형 모기지는 간단히 말해 집 사는데 모자란 자금을 공공부문이 투자(지분)로 메워주는 컨셉트이다. 정책금융은 채권자가 아니라 주주가 되고 개인과 집을 공동으로 소유하는 형태다. 집 사는데 부족한 자금을 대출이 아닌 투자로 공급하기 때문에 가계대출이 늘어나지 않는다는게 핵심이다.

100% 내집은 아니지만 은행 빚으로 집은 산 사람들에겐 '안방과 화장실만 내 소유'인 것과 별반 다를게 없다. 대출을 갚아가며 내 집이 거실까지 확장되는 것처럼 지분형 모기지도 여윳돈이 생기면 공공이 보유한 지분을 매입해 내 지분을 끌어올릴 수 있다. 매각 후 차익을 지분율만큼 공공과 나눠 갖는게 아까울 수 있지만 반대로 집값이 하락하면 손실을 공공이 투자한 금액에서 우선 공제하는 혜택이 있다. 공공의 지분율 이상으로 집값이 추락하지 않으면 원금은 보장되는 셈이다. 집값 상승시 자본이득을 얻을 수 있는 '자가'와 집값이 떨어져도 원금은 지킬 수 있는 '전세'가 합쳐진 일종의 하이브리드 방식이다.

지분형 모기지는 새로운 주택구입 모델의 등장이라는 의미가 있지만 그보다 더 주목하고 싶은 것은 설계자의 전환이다. 지금까지의 주택구입 모델은 정치권이나 주택정책당국이 설계하고 금융은 그에 맞춰 정책금융을 제공하는 방식이었다. 대부분 기준에 맞는 수요자에게 대출한도를 더 주거나, 금리를 깎아주는 것이 금융의 역할이었다. 대출이기에 가계부채를 관리하는 금융당국 입장에선 소극적일 수밖에 없었다.

지분형 모기지는 금융당국이 설계자로 나선 모델이다. 금융위 주도로 관계부처가 협력하고 있다. 이달 초 컨퍼런스에서 "부동산대책과는 조금 거리를 두고 싶다"고 했던 김병환 위원장이 스스로 부동산정책을 만들고 있다는게 역설적이지만 뭐 어떤가. 어차피 부동산대책에 매번 끌려다닐 바에는 금융당국이 주도하고 주택정책당국이 지원하는 모델도 시도해 보자. 금융정책국장과 주택정책국장을 맞바꿀 수 없다면 운전대를 넘겨줘 보는 것도 괜찮은 시도 아닌가.